Coronavirus ed incidenza su contratto di locazione

Con il il Decreto Cura Italia, il Legislatore per adesso è intervenuto – per il mese di marzo 2020 – tramite la previsione di un credito di imposta, pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella categoria C1. La misura dunque sembra tarata in particolare sugli esercizi commerciali e di dettaglio, senza tenere conto di altri tipi di attività – ad esempio alberghiere – che pur non attinte direttamente dal provvedimento di chiusura, pagano l’attuale situazione come tutte le altre imprese. Peraltro, tale provvedimento con il riconoscimento del credito fiscale ammortizza il danno nel medio termine, ma non risolve nell ’immediato il problema di liquidità che sta colpendo gli esercenti.

In condizioni di normalità, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione quale corrispettivo per il godimento del bene, e ciò a prescindere dall’andamento degli affari della propria attività commerciale, ed anzi a prescindere proprio dal fatto che il conduttore utilizzi o meno il bene locato.

La domanda da porsi è questa: è possibile nella situazione contingente, ritenere che ci troviamo di fronte ad un evento esterno oggettivo non dipendente dalla sfera di responsabilità giuridica del conduttore o del locatore,  tale da rendere la prestazione impossibile, o comunque da fratturare o squilibrare il vincolo che si regge tra le reciproche obbligazioni del contratto di locazione?

Qualche spunto viene anche dal Decreto Cura Italia che prevede come “il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Tuttavia, anche questa previsione normativa è utile per escludere la responsabilità del Conduttore/debitore inadempiente nell’immediato, ma non aiuta a capire il destino dell’ obbligazione, cioè il pagamento del canone di locazione; lo devo pagare dopo, o non le devo pagare più?

Per avere l’effetto liberatorio dalla obbligazione di pagamento, occorre fare un opera interpretativa argomentando dalla disciplina generale delle obbligazioni prevista nel Codice civile, da cui è possibile ricavare due ipotesi diverse:

A) per gli esercizi commerciali chiusi per disposizione di Legge o ordinanza del Presidente del Consiglio o per ordinanza della Giunta regionale e/o comunale, è evidente che il provvedimento autoritario si pone come elemento esterno oggettivo e di forza maggiore che altera l’equilibrio tra le obbligazioni delle parti; per queste attività, riteniamo possibile richiamare la disciplina dell’art. 1256 c.c. che regola la “impossibilità temporanea della prestazione”, e sostenere – forzando un po’ il dato normativo letterale – che tale impossibilità temporanea non è tale da travolgere l’intero contratto, ma è sufficiente per travolgerne temporaneamente l’esecuzione, con effetto liberatorio delle prestazioni impossibili da adempiere: in questo senso, la prestazione impossibile da adempiere non è quella del conduttore – che è una obbligazione di pagamento, sempre possibile – ma è quella del Locatore, cioè quella di mettere a disposizione l’immobile per il suo libero godimento, che è invece impedito dalle misure di sicurezza e contenimento sanitario. Quindi è proprio l’obbligazione del Locatore che per prima è impossibile; conseguentemente, il Conduttore non paga il canone in questo periodo ma il contratto di locazione resta in piedi. Se poi naturalmente questa vicenda si protrae, la impossibilità sopravvenuta non sarà più temporanea ma permanente, e e la causa di forza maggiore potrà essere invocata come causa di recesso dal contratto da entrambe le parti.

B) Per tutti gli altri esercizi commerciali NON oggetto di diretto ordine di chiusura da parte delle Autorità, occorre sostenere che comunque gli altri provvedimenti di contenimento – quali il divieto di spostamento delle persone anche da Comune a Comune, il divieto di assembramento, la chiusura dei principali mezzi di trasporto, etc. – creano comunque (però indirettamente) un evento esterno oggettivamente sussumibile nell’istituto della impossibilità temporanea della prestazione. Questa volta tuttavia impossibilità temporanea NON della prestazione del Locatore, in quanto il godimento dell’immobile non è direttamente impedito dalla Autorità; ma impossibilità temporanea della obbligazione del Conduttore (pagamento canone) come riflesso della impossibilità oggettiva di fare attività commerciale. Per questo tipo di ipotesi, dunque, occorre un passaggio in più, cioè la collaborazione del Locatore ai sensi dell’art. 1467 c.c., norma che pur prevedendo la risoluzione contrattuale come effetto dello sbilanciamento tra le prestazioni in conseguenza di “avvenimenti straordinari ed imprevedibili”, permetterebbe alla parte adempiente (il Locatore) di evitare la risoluzione (non essere nell’interesse generale di entrambi i contraenti di un contratto di locazione, in questo momento) modificando le condizioni del contratto e riportandole ad equità fino a che la situazione di straordinarietà non è cessata.